人民网北京9月21日电(记者孙红丽)扩大不可抗力适用范围延迟交房，将预付款视为定金或违约金，要求业主分摊物业管理费之外的公共费用.中消协21日根据近期开展的“不公平格式条款”消费者认知调查和线索征集，发布了对商品房销售、租赁、装修、物业等相关领域不公平格式条款的意见。

出售方不能履行义务时，完全免除己方定金责任

条款：在正式预售协议签订前，如因卖方原因不能销售，卖方不受任何协议约束，只需退还定金，不另计利息，也不作补偿。

点评：根据法律规定，收取定金的一方不履行合同约定的义务时，不仅应当将收取的定金返还给付款人，还应当赔偿付款人与定金相等的金额，即双倍返还定金。这种格式条款的规定完全规避了经营者不履行的法律责任，对购房者非常不公平，违反了法律规定。

商品房买卖合同与广告宣传内容不符时，将“宣传视为要约邀请”规避责任

条款：签订本合同时，买受人已通过现场查看及相关文件进行了全面、详细的了解，出卖人不存在虚假、误导性的承诺或陈述，买受人自愿购买该房产。样板房、宣传资料、房地产广告等。买受人现场看到的仅作为要约邀请，不作为出卖人向买受人交付房屋的合同依据，以本合同内容为准。

点评：消费者在售楼处购买商品房时，开发商精心制作的售楼说明书、楼盘模型、样板房等销售广告和宣传资料会对消费者的购买决策产生重大影响。开发商在销售广告和宣传资料中对商品房及其附属设施作出说明和承诺，吸引消费者签约购买。根据法律规定，商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约，开发商无权在合同中单方约定广告和宣传资料不构成合同内容。当售房广告、宣传资料构成要约时，即使未纳入合同，开发商也应履行相关义务。如果他们不按合同履行，就构成违约。

出卖人享有最终解释权，排除对方权利，免除己方责任

条款：除特别注明外，出卖人在售房过程中向买受人提供的图纸、资料、宣传、广告等仅供买受人参考，不视为合同条款，出卖人拥有最终解释权。

点评：格式条款应当公平确定双方的权利义务，在对格式条款有不同理解时，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款不合理地减轻格式条款提供者的责任，排除或者限制对方权利的，该格式条款无效。

扩大不可抗力适用范围，为延期交房免责

条款：如因设计调整、气候变化等原因，未能在合同规定的期限内将该商品房交付买受人使用，出卖人不承担违约责任。

点评：该条款是对不可抗力的滥用。不可抗力是不可预见、不可避免、不可克服的客观情况。设计的调整和气候变化不是不可抗力，而是施工前要充分考虑的因素。如果经营者因为设计原因没有按时交房，应该是违约，需要承担违约责任。

房屋租赁期满后，限制消费者与房屋所有人直接交易

条款：租赁期满，合同终止后三个月内，甲方(承租人)不得自行与该房屋产权人达成交易，否则应向乙方(中介机构)支付月租金的200%作为补偿。

点评：消费者通过中介机构与房屋所有人订立租赁合同。对于订立合同的机会或中介机构提供的媒介服务，他们根据合同和中介机构合同的目的支付了费用

条款：装修施工期间属于甲方（消费者）购买材料由乙方（装修公司）施工的项目，如有因乙方施工造成质量问题，乙方负责保修期间的人工费用，材料由甲方负责。

点评：在装修过程中，因施工造成质量问题后，往往需要进行拆除部分或全部原装修材料进行重新施工。拆除过程中，原装修材料会遭到部分或者全部损坏。消费者自购材料属于其自身财产，因经营者施工质量不合格对消费者造成的损失应由经营者一并承担。该条款减轻了经营者应承担的责任，属于不公平格式条款。

违约金的设定标准过低，经营者的违约成本较小

条款：施工方违反合同约定出现工程逾期的，按照人民币20元每日向消费者支付违约金。

点评：违约金的设定应以弥补实际损失为原则，此处约定的违约金金额较低，明显无法弥补因无法及时入住导致的实际损失（如延长租赁期限、增加租赁成本等），涉嫌排除消费者主张违约责任的权利，减轻经营者赔偿责任。

将预付款视为定金或违约金，解除合同时不退款，加重消费者责任

条款：甲方（消费者）除因不可抗力外，单方解除合同的，已支付预付款，乙方（经营者）不予退还；若由此对乙方造成损失的，甲方将承担乙方所有损失。

又如，甲方（消费者）如违约，甲方所交货款将作为违约金赔偿给乙方。

点评：预付款不是法律概念上的定金，合同条款中关于若消费者解除合同，已支付预付款不退的规定并不能适用“定金罚则”。经营者单方规定消费者解除合同时，不退已支付预付款或将所交货款作为违约金赔偿给经营者，属于加重消费者责任的不公平格式条款。此外，解除合同承担违约责任时，违约金不应超过合理数额。

物业公司收取管理费却不承担未尽到管理义务的民事责任

条款：物业服务企业对本协议项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆的保管义务，物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，物业服务企业不承担责任。

点评：物业服务企业收取业主的车位费，应尽法定或约定的合理管理义务。该条款约定，物业服务企业对于物业管理区域内发生的车辆毁损灭失、财物被盗等财产损失或人身伤亡事件不承担任何合理责任，属于物业服务企业免除自身责任和法定义务。

在物业管理费外要求业主分摊公用费用，加大业主的责任

条款：物业综合服务费不包括景观水系等公用能耗费用，景观水系运行的水、电费按实际耗费进行分摊。

点评：物业管理区域应当包括景观等小区内的公用设施和场地，因此，物业管理区域内的绿化养护、园林水池喷泉等水、电费用，均应在物业管理服务费中列支，不应向业主额外分摊。